诸葛找房关荣雪:关于上海2023年首轮土拍快评

4月21日,随着闵行区3宗地块顺利成交,历时4天的上海2023年首轮土拍落下帷幕,本轮供地共推出19宗地块,起始总价483.41亿元,总出让规划建筑面积198.86万平方米。最终19宗地块全部出让成功,其中有15宗溢价成交,4宗底价成交,土地出让金518.83亿元,平均溢价率为7.33%。


(资料图)

一、供应缩减,溢价率创新高,近3年集中土拍保持“0”流拍

批次增加、供应缩减成普遍现象。从供应量来看,上海2023年第一批次供应19宗地块,虽较去年第四批次增加10余宗,但远远少于前两年首批次的供应规模,这与多个城市的供应特征基本一致。继今年自然资源部对供地政策进行了优化完善后,多城都采取了“以需定供”“少量多次”的供应方式以维持市场供求平衡及土拍热度。

同时,上海本次土拍最为显著的特征便是热度的加速上升。本轮土拍溢价率升至7.33%,较上轮土拍溢价率上升3.89个百分点,创2021年以来8个批次集中土拍溢价率新高。此外,上海的土地出让效率一直保持高效姿态,自2021年集中供地以来,各批次均无流拍。

二、溢价成交占比近八成,首轮土拍热意斐然

于上海本轮土拍中,溢价成交地块占比近80%,不仅实现批次溢价成交“二连升”,而且大跨步地提升,也创下了自2021年以来8个批次集中土拍溢价成交占比新高。竞争较为激烈,既得益于市场信心的回升,也与房企融资环境好转,拿地机会增加有一定关系。除此之外,地块与房企发展策略的适配度也是房企打开竞争局面的重要因素。

三、地块冷热分化是当前土拍共性,上海主城区地块热度居高

上海本轮土拍热度显著上升的同时,仍有少数地块底价收场。其中,本轮成交的19宗地块中仅有4宗底价成交,分布于嘉定、奉贤、浦东新区、松江4个区域,相对而言,徐汇、静安、普陀、闵行等主城区地块热度居高。其中,本次竞拍最热的地块为闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块。该地块吸引了多达28家房企参拍。不过,地块间存在热度差异是当前城市土拍的普遍现象。房企对地块的偏好存在差异也是可以理解的,资金压力尚未明显减轻,出于实现投资最优化考虑,房企对热点城市优质地块的争夺自然更为激烈。

四、参拍企业数达近6年新高,国央企斩获半数以上

从房企报名情况来看,上海本次集中供地吸引了超过50家房企参拍,参拍企业数为近6年最多。从房企拿地情况来看,国央企收割半数以上,19宗地块中有14宗被国央企收入囊中,其中包括保利发展、华润置地、招商蛇口(001979)等企业。建发联合保利置业掷资超70亿元拿下全场最大体量的青浦新城地块。此外,品牌民企龙湖的持续深耕也助推了整场土拍的热度,以24亿元斩获上海嘉定江桥地块。另外,少数民企中还出现了新面孔,如新天和,以底价12.2亿元拿下奉贤区金汇地块。

五、上海首轮土拍为土地市场再添热度

近期以来,随着各地陆续开启一批次土拍,重点城市的土拍市场表现较好,热度较高。如杭州、成都等溢价率均处于较高水平。上海本场土拍高调收官,再次为土地市场加温。其实,近期热点城市土拍表现火热,不仅体现了房企对于楼市稳健的城市更加青睐,还反映出市场多个方面确实出现了向好的迹象,包括市场信心的提振、房企拓展情绪的好转等。

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