（2023年2月23日）地产下行周期下，2022年的物业服务行业历经坎坷，经历了业绩下滑，估值缩水等重重困局。

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据观点指数统计，截至2022年上半年，大量上市物企利润缩水，净利润平均跌幅达7.18%；毛利率普遍下行，平均毛利率较去年同期下降约2.64个百分点至28.83%，而应收款账龄也明显拉长。

但是，物业服务的经营逻辑和本质并未发生改变，社区之中依然有万亿蓝海等待探寻，在市场信心逐渐恢复，资本市场估值也渐趋理性之际，物业服务行业更应坚定信心，重拾希望。

追根溯源，物业服务企业目前所经历的下行周期并非来自物管行业自身的基本面，而是地产行业的债务危机传导而来。不过，这一状况也正在改变。近期，地产行业支持政策频出，六大行释出万亿授信，央行启动降准，地产行业的复苏近在眼前。去年11月中旬以来，物管股在二级市场也已经历数次强势反弹。

不可否认的是，当前物业行业上不能脱离房地产走出独立行情，但随着物业服务边界的不断扩张，独立性增强，物企正逐步减少对关联方的依赖，独立性正稳步提升，行业自身也在不断探索新的发展路径和增长点，服务的深度和广度都在跃飞。

为了缓解房企债务危机，近期依然有大量物企股权遭到出售。从物企角度来看，股权转让并不会对企业经营基本面造成明显影响，在股权层面与房企的关联性降低、逐渐脱钩反而有利于其独立性的进一步加强，降低投资者投资物企的忧虑。

在新房开发和销售进度放缓、行业集中度渐高的背景下，非居业态的市场化拓展将会是物业服务企业未来增长的核心竞争力之一。企业对于多元化业务的探索并未停滞，因其可以优化物业服务企业的业务构成，形成未来新的业绩增长点，其中社区增值服务依然是重要领域。

基于此，3月23日，观点将继续举办“2023观点物业大会”，聚焦探讨物业服务企业的经营发展、多元开拓、资本对接以及经验和趋势。

同时，会议现场将发布“2023物业服务上市企业卓越财务表现”、“2023物业服务上市企业资本市场卓越表现”，旨在寻找和表彰过去一年里在困局下仍保持财务健康、稳定、可持续的优质企业。

“2023物业服务上市企业资本市场卓越表现”，通过各项综合指标，衡量企业在资本市场的整体表现和对上市平台的综合利用能力。研究体系包括：总市值、市盈率、区间内日均换手率、区间内与指数涨跌幅差值、配股/增发股数占总股本（增发前）比率、管理与效率、品牌价值与社会贡献、创新能力等。

“2023物业服务上市企业卓越财务表现”，通过各项综合指标，衡量企业在财务体系中的表现，反映企业是否具备优良的经营与成长能力。研究体系包括：归母净利率、净资产收益率、现金及现金等价物、近5年净利润复合增长率（CAGR）、管理与效率、品牌价值与社会贡献、创新能力等。

届时，现场将汇聚物业服务行业龙头企业与模式创新先行者，并邀请权威投资机构及金融投行领袖与高层，共同见证标杆的力量。

关键词： 物业服务企业 物业服务行业