每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤

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广州南沙的房产中介们终于看到了些许新曙光。2月9日上午，从业超7年的资深房产中介陈晓超向《每日经济新闻》记者介绍，“近期看房的人明显多了起来。南沙现在不少关注度较高的楼盘，大概均价在2.5万元/平方米能买到，不过这边都限购，住宅需要5年社保或者广州户口。”

据广州中原地产数据，南沙春节假期后首周（1月30日~2月5日）成交123套新房，环比上涨392%。这样的“盛况”已经消失许久，在中介机构统计的广州各区的去化周期中，南沙的库存去化周期已经达到39.5个月，位居广州各区榜首。

陈晓超表示：“南沙市场今年初很火，买房者议价空间不大，现在整体市场价格还是与去年底保持一致，但随着市场回暖，也有部分开发商陆续上调价格。”

环比上涨392%

据广州中原地产研究院数据，开年后广州整体房地产市场出现稳步回升趋势。其中，南沙在开年后首周（1月30日~2月5日）成交123套新房，环比上涨392%。

2月9日下午，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，包括南沙在内，广州楼市开年后均有不同程度回暖，一二手楼市的人气都在复苏。

而对于南沙楼市，在陈晓超看来，“主要是地理位置好，整体价格也不算贵，在广州属于中下梯队。等到产业发展起来，新房库存的问题应该会逐步改善。”

记者注意到，在广州各个区域的新盘供应中，南沙属于“供应大户”。

据第三方中介平台数据，南沙2023年有11个新盘入市，涉及南沙湾、金州—蕉门、明珠湾、黄阁、万顷沙、东涌板块等区域。而2023年入市楼盘超过10个的仅有南沙、增城、白云三个区域。

据中指研究院统计，2022年南沙新房成交最旺盛的区域为明珠湾，累计成交1793套，成交均价为35404元/平方米；其次为黄阁板块，成交套数为1463套，成交均价为25322元/平方米；排在第三的是金洲板块，成交套数982套，均价为27222元/平方米。

去化周期超3年

广州南沙上一次出圈，还是因为某开发商邀请大师现场作法，祈求楼盘大卖。当时该事件在地产圈还引发不少讨论，甚至不少网友调侃，“滞销盘能否靠做法改变结局，看来只能交给时间了。”

零星二事结合在一起，一定程度也折射出：这两年南沙的房子并没那么好卖。根据广东中原研究发展部统计，截至今年1月25日，南沙的库存量为196.70万平方米，去化周期达39.5月，而2022年12月底时还是38.5个月。

关于南沙高库存的问题，肖文晓告诉记者，从新房网签数据来看，2021年8月开始，单月新房网签就没再突破过1000套，很多月份都在500~600套低位徘徊，而在此前，已取证未售的狭义库存也上升至目前的16000多套，去化周期超过33个月，去化压力高居广州各区之首。

“以上数据都反映出了业界对南沙楼市政策利好期盼的迫切性。”

从过往情况看，南沙曾是投资客的“天堂”。根据乐有家数据，2020~2021年，在广州投资的深圳客里，有接近90%选择了南沙。根据2019年南沙发布的相关通知，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）。但2021年8月，南沙收紧人才购房政策，非本地户籍购房需提供1年个税或社保缴纳证明。与此相应，广州中原研究发展部数据显示，2022年南沙新房网签量为6819套，相比2021年的14854套，已经“腰斩”。

虽说去化压力大，但肖文晓认为未来基于规划发展的问题，可能会对南沙楼市给予政策上的倾斜。“作为2035年广州城市规划的唯一副中心，作为粤港澳大湾区的几何中心，作为自贸区，南沙未来的经济发展被各方寄予厚望，但房住不炒是必须遵守的基本红线，因此还是要服从广州的全局安排，不大可能完全解除限购。”

“在省里已明确今年住房消费是保增长的重要经济抓手这一前提下，广州有必要考虑动用一些政策工具箱支持合理的住房需求，包括对南沙这类重点规划区域的人才购房政策给予一定倾斜等。”2月9日下午，华南城市研究会副会长在微信接受记者采访时表示，“目前南沙去化周期较长，主要原因还是库存太大，房子太多了，但人口规模又难以支撑消化。推测是南沙常驻人口到百万以上（七普数据为84.6万），房地产市场才会出现显著活跃。”

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