观点网 “下半年万科业绩将比上半年更好。”

半年前的2022年中期业绩会上，万科管理层表示将稳定发展放在首位。走过行业高速增长期，万科已迎来更注重稳定发展的下半年。

(相关资料图)

将时间线拉回今日，2023年元旦刚过，万科便紧接着碧桂园披露了12月的销售成绩单。

具体来看，于2022年12月，万科实现合同销售面积286.9万平方米，合同销售金额人民币397.6亿元，同比下降37.44%。

而综合2022年1月至12月份的销售情况，万科累计实现合同销售面积2630万平方米，实现合同销售金额人民币4169.7亿元，同比下降33.58%。

相较于2021年的销售数据，万科提交的2022年成绩单既像是在市场修复缓冲期中挣扎的结果，也从侧面反映了当下市场销售的真实情况。

拿地节奏

万科披露的公告中还提及了2022年12月单月所获取的项目情况。自2022年11月份销售简报披露以来，万科新增加开发项目4个，风别分布于上海、广东东莞、陕西西安以及贵州贵阳，四宗项目合计占地面积21.4万平方米，总计容积率建筑面积104.8万平方米，需支付权益价款为124.83亿元。

其中，万科于上海新增开发位于静安内环内的住宅项目“万科翡翠雅宾利”四期，权益比例达到70%。该项目四期地处上海市中心，商业、教育及医疗等各方面配套较完善。周边含括了虹口龙之梦、大悦城(000031)等购物中心，距离南京路商圈、陆家嘴(600663)商圈、静安寺商圈较近。

而提及雅宾利项目四期的建设，则要从2015年说起。2015年10月30日，上置集团发布公告称，向Mainlandcn Ten Company Limited出售美盛资源60%股份及美盛资源60%股东贷款，总代价为5.48亿元。据了解，美盛资源为上置集团全资子公司，而Mainlandcn Ten Company Limited为万科全资子公司。

值得注意的是，美盛资源的主要资产为持有的上海硕诚股权，而上海硕诚名下则是上置·绿洲雅宾利花园项目（现在的万科翡翠雅宾利项目），而雅宾利四期地块为毛地出让，万科接手后将面临动拆迁等问题。据此，在经过长达7年的拆迁建设后，雅宾利四期项目得以进一步推进开发，项目占地面积4.4万平方米，综合容积率5.8，建筑面积25.2万平方米，总权益价格84.42亿元。

另悉，万科于陕西西安雁塔区的东等驾坡项目首期权益比例为60%，占地面积9.7万平方米，建筑面积44.3万平方米，总权益价款为22.54亿元，这宗项目的案名已经定为“万科东望”，位于西安雁塔区幸福南路以东，东月路以北，康宁路以南。

另外值得注意的是，万科东等驾坡项目为分批次摘地，且为城改项目。对于万科来说，这宗项目的开发代表着其已经打进了西安的主城区。

回顾目前万科于西安的住宅项目，基本都集中在外围城区，例如泾河新城的万科未来时光项目、蓝田的万科四季花城项目、沣西的万科沣华锦鸣项目等。而于12月新开发的东等驾坡项目则位于西安的雁塔城区，地理位置则更为优越。

除了新增4宗住宅项目开发外，于12月，万科还新增了一宗物流地产项目。具体来看，万科新增的项目位于安徽合肥，项目名称为肥西冷链项目，权益比例100%。这宗物流地产项目的占地面积达到10.7万平方米，建筑面积则为11.2万平方米，项目所需支付总价为2.63亿元。

年末发债

作为当下的头部房企之一，万科在12月初还乘上了市场利好政策的东风。

于12月2日，珠海华润银行与万科签订战略合作协议，并实现当天签约、当天放款；12月5日，招商银行(600036)与万科集团达成地产开发贷款方面的战略合作；12月8日，民生银行(600016)又与万科签署全面战略合作协议，围绕商品房、保障房、绿色建筑、城市更新等领域提供金融服务；同日，万科还获得了北京银行(601169)的意向性融资；12月14日，建设银行(601939)上海分行与万科签署合作协议，进一步提供房企综合金融服务。

在这一系列签约合作之后，万科于12月16日召开了临时股东大会，表决通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》和《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》两项议案。

在会议上，郁亮特别表示，过去一段时间万科主要做了两件事情：一是保证自己活下去；二是提供客户愿意买单的产品和服务。“抓住这两条，无论市场如何变化万科都能够活下去、活得好、活得久。”

在公开会议中持续释放信心之外，万科也在用持续发债的行动向市场传达积极信号。

12月22日，万科拟发行37亿元中期票据。其中，15亿元用于补充公司流动资金，增加公司现金管理的灵活性，进一步改善公司财务状况，提高公司持续盈利能力；22亿元用于项目建设。

一周之后，万科便正式发行了“22万科MTN005”，期限3年，起息日为2022年12月28日，兑付日为2025年12月28日，发行利率3%。

另悉，在拟发行37亿元中票的后一天，万科还披露了50亿元中期票据募集说明书。截至募集说明书签署之日，万科待偿还境外债45.74亿美元及19.55亿元人民币，待偿还境内债券484.37亿元人民币。

值得注意的是，在万科披露公告拟发行上述两笔中票期间，其董事会还审议通过发行境外上市外资股（H股）方案的议案。于12月20日，证监会官网也披露公告表示，已接收万科H股增发的相关材料。

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